土地買受人未依約繳付尾款,沒收買方繳付之頭期款,發票如何開立?

財政部臺北國稅局表示,邇來有營業人詢問買賣土地交易中,因買受人未依約繳付尾款,而沒收買方繳付之頭期款等,發票應如何開立?
該局說明,因不動產所有權以登記為要件,買受人在尚未繳清價款亦未取得該土地產權前,所支付之訂約金、頭期款、部分尾款及展延利息,係買受人為取得購買土地之權利所支付價款,若因解除銷售土地契約關係,系爭沒入款項已非屬銷售土地之代價,應依加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)規定課徵營業稅(5%);如解約前已開立預收土地款統一發票者,於違約確定沒入所收取之款項時,應將原開發票作廢,並開立應稅憑證。
該局進一步說明,如嗣後仍與買受人完成交易(即原土地銷售契約有效),則原沒收款項及繼續收取之價款是否仍屬營業稅法第8條免稅範圍?如經查明係與買受人履行原簽訂不動產買賣合約,標的同為原簽約之土地,將其原沒收款項視為原合約價款時,係屬銷售土地收取之價款,依營業稅法第8條規定免徵營業稅,可檢附交易有關資料,向主管稽徵機關專案申請更正。
該局舉例說明,甲公司與乙公司104年12月簽訂買賣土地合約,截至105年6月已繳訂約金、頭期款、部分尾款及展延利息合計105萬元,嗣因乙公司財務問題無法履約,應於違約確定(105年6月)沒入所收取之105萬元時,將原開立105萬元之免稅發票作廢,並開立應稅發票(銷售額100萬元,稅額5萬元),如甲公司未於105年6月作廢免稅發票改開立應稅發票,遲至106年8月始自行發現,此時應即自動補報補繳所漏營業稅(另應自該項稅捐原繳納期限截止之次日起,至補繳之日止按日加計利息),以免經稽徵機關查獲而受罰。
該局呼籲,營業人出售土地如有上揭違約情況,原開立免稅發票未作廢重開應稅發票者,應於稽徵機關查獲前,儘速自動補報補繳所漏營業稅,以免經查獲除補徵所漏稅額外,尚須按所漏稅額處5倍以下罰鍰。
(聯絡人:中正分局朱課長;電話2396-5062分機700)

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